DPH u nemovitostí

Nakládání s nemovitostmi má z pohledu DPH podle §56–56a a §51 zákona č. 235/2004 Sb. specifická pravidla. Některé transakce podléhají DPH, jiné jsou od daně osvobozeny. Záleží na typu transakce (prodej nebo pronájem), typu nemovitosti (stavba nebo pozemek) a době od dokončení stavby.

Prodej nemovitosti

Prodej pozemku

Prodej pozemku je od DPH osvobozen, pokud se nejedná o stavební pozemek. Stavebním pozemkem je pozemek, na kterém má být zhotovena stavba, nebo pozemek, na kterém se provádějí stavební práce.

Prodej stavebního pozemku podléhá DPH v základní sazbě.

Prodej stavby

U prodeje stavby záleží na době od kolaudace nebo prvního užívání:

Do 5 let od kolaudace: Prodej podléhá DPH. U staveb pro bydlení se uplatní snížená sazba, u ostatních základní sazba.
Po 5 letech: Prodej je osvobozen od DPH. Prodávající a kupující (oba plátci DPH) se však mohou dohodnout, že se DPH uplatní. V tom případě se použije režim přenesení daňové povinnosti.

Pozor na odpočet

Pokud prodáte nemovitost jako osvobozenou od DPH, nemáte u ní nárok na odpočet. Pokud jste v minulosti odpočet uplatnili a nyní prodáváte nemovitost jako osvobozenou, může vzniknout povinnost vrátit část dříve uplatněného odpočtu (úprava odpočtu).

Pronájem nemovitosti

Pronájem pro bydlení

Pronájem bytů, rodinných domů a dalších prostor sloužících k bydlení je vždy osvobozen od DPH bez možnosti volby zdanění. Pronajímatel nemá nárok na odpočet DPH ze souvisejících výdajů (opravy, energie).

Pronájem nebytových prostor

Pronájem nebytových prostor (kanceláře, sklady, výrobní haly) je také osvobozen od DPH. Pronajímatel se však může rozhodnout pro zdanění, pokud je nájemce plátcem DPH.

Zdanění pronájmu může být výhodné, pokud pronajímatel investoval do nemovitosti a chce si uplatnit odpočet DPH z těchto investic. Bez zdanění pronájmu by odpočet nebyl možný.

Odpočet DPH u nemovitostí

Nárok na odpočet DPH z pořízení nebo rekonstrukce nemovitosti závisí na tom, k čemu nemovitost používáte:

Zdanitelná plnění: Plný odpočet (např. provozovna pro vlastní podnikání)
Osvobozená plnění bez nároku: Bez odpočtu (např. pronájem pro bydlení)
Smíšené použití: Krácený odpočet podle poměru

U nemovitostí platí desetiletá lhůta pro úpravu odpočtu. Pokud se změní způsob využití nemovitosti, může být nutné část odpočtu vrátit nebo naopak dodatečně uplatnit.

⚖️ Upozornění

Při tvorbě tohoto článku věnujeme úsilí přesnosti a aktuálnosti informací. Nelze však vyloučit nepřesnosti nebo zastaralé údaje v důsledku změn legislativy.

Pokud si myslíte, že je v textu něco špatně, napište nám. Každý podnět prověříme a případně opravíme.

Důležité: Tento článek slouží pouze jako obecná informace a není náhradou za odbornou konzultaci. Před jakýmkoliv rozhodnutím se vždy poraďte s odborným poradcem (daňový poradce, účetní, advokát).

Tip: Tento článek můžete použít jako podklad pro diskuzi s vaším poradcem. I zkušený odborník nemusí spontánně zmínit všechny možnosti, ale když mu přednesete konkrétní téma nebo otázku, která vás zajímá, rád vám poradí, jak ji řešit ve vaší specifické situaci.